Covid-19 y renegociación de alquileres comerciales

DOGC Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre

Medidas de Apoyo para la Actividad Económica en Locales de Negocios Arrendados.

Cuando escribo este artículo hace apenas 15 días que se ha publicado en el DOGC el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de Medidas de Apoyo para la Actividad Económica en Locales de Negocios Arrendados, es decir, la renegociación de alquileres comerciales por COVID-19,  y ya hay interpretaciones para todos los gustos. Concretamente, el Colegio de Abogados de Barcelona ha realizado, hasta la fecha, tres webinars monotématicas sobre el Decreto Ley, eso es nada….

Cuando uno lee la Exposición de Motivos, no puede estar más de acuerdo en que ante las medidas de restricción o suspensión de actividades económicas que el COVID-19 ha obligado a adoptar a las autoridades, hay que tomar medidas para mitigar la pérdida de puestos de trabajos y mantener los medios de subsistencia de trabajadores autónomos, y pequeñas y medianas empresas, como la renegociación de alquileres comerciales a causa del COVID-19.

También aplaudimos que la voluntad del Decreto sea que el criterio de distribución del impacto negativo de las medidas se distribuya de forma solidaria y equitativa entre arrendatario y arrendador, en aras a mantener el equilibrio contractual, pero… ¿lo consigue?. Como veremos, sus dos artículos dejan algunas preguntas en el aire:

El artículo primero, dice que “ si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción de aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, …la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax u otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitatitva de las condiciones del contrato, con la finalidad de rreestablecer el eequilibrio de las prestaciones y de acuerdo a las exigencias de la buena fe…”

El artículo segundo aborda las reglas que se aplicarán si las partes, en el plazo de un mes desde el requerimiento del arrendatario, no han llegado a un acuerdo:

• En caso de suspensión de la actividad del arrendatario, las rentas y las cantidades debidas se reducirán un 50%.

• Si hay restricción parcial del aprovechamiento del inmuebles, por reducción de aforo u horario, la renta se reducirá a la mitad de la pérdida del aprovechamiento del inmueble.

• Quedan incluidos aquellos negocios que hagan entrega a domicilio o recogida de productos en sus establecimientos.

• El arrendatario tiene derecho a que se utilicen las garantías dinerarias (al margen de la fianza legal) al pago de la renta, debiendo de reponerlas en un año.

Si la suspensión de la actividad por órdenes del gobierno se prolongase durante más de tres meses en el transcurso de un año a partir del 22 de octubre de 2020, el arrendatario puede desistir del contrato desde el momento en que se dé esta circunstancia, mientras se mantenga, y hasta tres meses después del cese completo de las medidas.

Los propios redactores de la norma reconocen que las medidas adoptadas para la renegociación de los locales comerciales se ha hecho teniendo en mente, especialmente, al sector de la restauración, pero en la exposición de motivos su ámbito se amplía a otras muchas actividades, y en términos tan amplios como “actividades de servicios, culturales, deportivas docentes, recreativas….” ¿Hay alguna actividad que queda excluída?.

Los criterios del artículo dos no son objetivos, ¿Podemos exigir al arrendatario que acredite, por ejemplo, una reducción de facturación, para entender que actúa de buena fe? ¿Es la Ley imperativa, o de mínimos? ¿Pueden las partes pactar otra cosa?¿Qué pasa con los acuerdos realizados hasta ahora entre arrendador y arrendatario, siguen vigentes?.

En fin, las preguntas podrían ser más, pero con independencia del Decreto, no hemos de olvidar que tanto arrendador como arrendatario se necesitan mutuamente, y especialmente en estos momentos. Empiezan a haber muchos locales en alquiler y el propietario sigue teniendo que pagar el IBI, la Comunidad de Propietarios y las Tasas, y tener un local vacío es un coste, sobre todo para aquellos que se sirven de estos inmuebles para completar su pensión o ir viviendo. Y por otro lado, el arrendatario necesita puntualmente un respiro si su negocio efectivamente se ha visto afectado, pero no ha de perder de vista que tiene una clientela, y un fondo de comercio que se ha ganado desde la ubicación del local, por ello, a nuestro juicio, la primera opción vuelve a ser la de servirse de la mediación. Dejar por ahora el Decreto en la estantería, servirse de un mediador, tomar asiento, estar dispuesto a escuchar al otro, y desde la buena fe, buscar ese reequilibrio que nadie mejor que los propios afectados sabe como encontrar.